Gi bort en bolig

Gavavgiften i Sverige ble avskaffet i 2005. Du betaler altså ingen særskilt skatt bare fordi du gir bort boligen.

Det gjelder både hus og borettslagsleilighet, og både når mottakeren er et barn og når det er noen andre.

At gavavgiften er borte, betyr ikke at gaven er fri for andre gebyrer, eller for skatt den dagen boligen selges.

Skriv alltid et gavbrev. Det viser hvem som gir, hvem som mottar, hvilken bolig det gjelder, og hvilken dato gaven skjer.

Ta med eventuelle vilkår i samme brev, for eksempel at boligen skal være særeie, eller at du vil bo igjen. Begge parter skriver under.

Et gavbrev for hus må beskrive eiendommen slik at den kan identifiseres, oftest med gårds- og bruksnummer og adresse. For borettslag oppgis lag, leilighetsnummer og adresse.

Brevet trengs til hjemmelen, eller for at styret skal kunne vurdere medlemskapet. Uten det blir neste steg unødvendig vanskelig.

Når et hus eller en annen fast eiendom bytter eier, skal den nye eieren søke hjemmel hos Lantmäteriet. Gavbrevet er dokumentet som legges ved.

Ved en ren gave betales ingen stempelavgift. Du betaler bare det faste ekspedisjonsgebyret.

En ren gave betyr at mottakeren ikke betaler noe og ikke tar over giverens lån. Så snart penger eller lån inngår, endres bildet.

Husk. Tar mottakeren over lån eller betaler en del av boligen, blir det en blandet gave. Da kan stempelavgift tas ut på den delen som ikke er gave, og et salg kan utløse gevinstskatt hos giveren.

En borettslagsleilighet er en andel i laget og retten til å bo der. Den kan gis bort, men styret må godkjenne mottakeren som medlem.

Det gjelder også når du gir leiligheten til et barn. Styret vurderer medlemskapet etter vedtektene og kan si nei hvis det finnes saklig grunn.

Før dere skriver under, er det lurt å lese vedtektene og spørre laget hva de vil se, for eksempel gavbrev og opplysninger om mottakeren.

Blir medlemskapet ikke godkjent, kan gaven ikke gjennomføres som dere tenkte. Regn med den tiden før dere lover bort leiligheten.

Husk. Styrets ja er et vilkår, ikke en formalitet. Spør laget tidlig.

Selve gaven utløser ingen gevinstskatt. Skatten kommer først når mottakeren selger boligen.

Mottakeren overtar giverens inngangsverdi, altså det du en gang betalte, pluss det som kan legges til i gevinstberegningen. Et eventuelt utsettelse av skatt følger også med.

En stor verdistigning kan derfor bli mottakerens skatt den dagen hen selger, selv om hen fikk boligen gratis.

Ta vare på kjøpsdokumenter, opplysninger om påkostninger og vedtak om utsettelse, og lever dem sammen med gaven.

Et boliglån sitter på en person, ikke på selve huset. Skal mottakeren overta lånet, må banken godkjenne det.

Banken gjør en vanlig kredittsjekk. Den ser på inntekt, annen gjeld og boligens verdi, også når det er et barn som mottar.

Sier banken nei, kan dere ikke flytte lånet. Da må dere innfri det, la det ligge hos giveren, eller la være å gi gaven i den formen.

Ikke overlever nøklene før banken har sagt ja. Et muntlig løfte er ikke nok.

Gavbrevet kan styre hva som skjer med boligen etterpå. Tre vilkår er vanlige, og de skal skrives tydelig.

Særeie betyr at boligen ikke inngår i et skifte hvis mottakeren skiller seg. Vilkåret verner gaven mot mottakerens partner, ikke mot all gjeld mottakeren selv har.

Et forbud mot salg eller pant betyr at mottakeren ikke kan gjøre seg av med boligen eller belåne den uten giverens ja, så lenge vilkåret gjelder.

Forbeholdt bruksrett betyr at du som giver får bo igjen, på de vilkårene dere skriver. Vær tydelig på hvor lenge, om du betaler noe, og hvem som dekker driften.

Husk. Utydelige vilkår er vanskelige å bruke den dagen de trengs. Skriv hva som gjelder, ikke bare en overskrift.

En gave til et barn regnes som forskudd på arv hvis ikke noe annet står i gavbrevet. Verdien trekkes da fra når arven senere fordeles.

Det påvirker søsken. Et barn som allerede har fått boligen, kan få mindre, eller ingenting, den dagen arven skiftes, slik at søsknene kommer likt ut.

Pliktdelen setter en grense. Livsarvinger har rett til en viss andel, og store gaver nær et dødsfall kan i noen tilfeller gå tilbake hvis pliktdelen er krenket.

Skriv uttrykkelig hva som gjelder: at gaven er forskudd på arv, eller at den ikke skal avregnes. Snakk med barna hvis dere kan.

Husk. Taushet betyr forskudd på arv når mottakeren er ditt barn. Vil dere noe annet, må det stå i brevet.

Ektefeller kan gi hverandre bolig, men gaven gjelder ikke mot giverens kreditorer før gavbrevet er registrert hos Skatteverket.

Registreringen er ikke en formalitet dere kan hoppe over. Uten den kan en kreditor i noen tilfeller se bort fra gaven.

Skatteverket tar imot gavbrevet for registrering. Begge skal ha skrevet under, og boligen skal kunne identifiseres.

En gave mellom ektefeller kan også påvirke et senere skifte. Særeie må i så fall stå i brevet.

Husk. Gavbrevet mellom ektefeller skal registreres hos Skatteverket for å gjelde mot giverens kreditorer.

Et barn under 18 år kan ta imot en gave, men kan ikke selv råde over alt. En verge representerer barnet.

Gjelder gaven vilkår, eller følger det med et lån, kan overformynderiet måtte godkjenne tiltaket. Det gjelder særlig hvis barnet skal overta gjeld.

Kontakt overformynderiet i kommunen før dere skriver under, så dere vet hvilke samtykker som kreves.

Regn med at det tar tid. Et nei betyr at opplegget må gjøres om.

Når eieren byttes, må forsikringen følge med. Bytt forsikringstaker, eller tegn en ny forsikring i mottakerens navn, fra den dagen gaven gjelder.

Et opphold uten forsikring er en unødvendig risiko. Kontakt selskapet før overtakelsen, ikke uken etter.

Ingen megler trengs ved en gave. Dere kan gjennomføre den selv med gavbrev, bank, borettslag eller Lantmäteriet.

Vil dere ha hjelp med formuleringer eller en blandet gave, er det en jurist dere skal snakke med.