Sälja bostad utan mäklare – steg för steg

Innan du fotograferar och visar bostaden behöver du förbereda den för att ge bästa möjliga intryck:

• Städa noggrant, rensa ytor och plocka undan personliga saker.
• Småfixa eventuella skavanker (laga lister, byt trasiga lampor etc).
• Försök skapa en ljus, inbjudande och neutral miljö.
• Överväg att anlita en homestylist för att maximera intrycket (kan vara värt investeringen).

Bra bilder är avgörande för att attrahera köpare. Du kan antingen ta bilderna själv eller anlita en fotograf:

• Använd en bra kamera eller moderna smartphones med bra kamera.
• Ta bilder på dagtid när det finns gott om naturligt ljus.
• Fotografera från hörnen av rummet för att få in mer yta.
• Överväg att anlita en professionell fotograf (1500-3000 kr, ofta värt det).

Du behöver tillhandahålla viktiga dokument och uppgifter till köparen:

• Bostadsrätter: Årsredovisningar, stadgar, ekonomisk plan och protokoll från senaste årsstämman.
• Villor: Energideklaration, eventuellt bygglov och de senaste åren av fastighetsdeklarationer.
• Uppgifter om månadsavgift/driftskostnader.
• Planlösning och eventuell besiktningsrapport.

Att sätta rätt pris är avgörande för en lyckad försäljning:

• Jämför med liknande objekt på Hemnet, Booli och andra sajter.
• Kolla slutpriser via Booli.se eller HittaHem.se.
• För en mer exakt värdering, kan du anlita en oberoende värderingsman.
• Tänk på läge, skick, storlek och unika egenskaper som påverkar värdet.

Nu är det dags att publicera din annons och nå ut till potentiella köpare:

• Lägg ut annonsen på bostadssajter som Boannons.se, Hemnet, Blocket och Facebook Marketplace.
• Skriv en tydlig och informativ annonstext som lyfter bostadens bästa egenskaper.
• Inkludera alla bilder, planlösning och relevant faktainformation.
• Boannons.se är helt gratis och riktar sig specifikt mot privatpersoner som säljer utan mäklare.

När intresserade köpare hör av sig är det dags att boka och genomföra visningar:

• Boka visningar på tider som passar de flesta (helger brukar fungera bra).
• Se till att bostaden är städad, ljus och välkomnande vid varje visning.
• Var förberedd att svara på frågor om bostaden, avgifter, energiförbrukning, grannskapet etc.
• Låt köparna gå runt själva en stund – men var tillgänglig för frågor.

När buden börjar komma in är det dags att utvärdera dem:

• Be alla spekulanter lämna sitt bud skriftligt (via mejl eller SMS) så du har koll.
• Utvärdera inte bara pris, utan även eventuella villkor (t.ex. finansiering).
• Om du får flera bud kan du driva en budgivning (kommunicera tydligt till alla parter).
• När du accepterar ett bud, kontakta köparen för att bekräfta och gå vidare.

När du och köparen är överens behöver ni upprätta ett köpekontrakt (köpeavtal):

• Du kan använda en standardmall från tex. Konsumentverket eller Svensk Mäklarstatistik.
• Överväg att anlita en jurist (3000-5000 kr) för att säkerställa att allt är korrekt.
• Kontraktet ska innehålla: bostadsadress, pris, tillträdesdag, eventuella villkor och överlåtelsehandlingar.
• Både säljare och köpare ska underteckna kontraktet.

När allt är klart och köparen har betalat är det dags för den officiella överlåtelsen:

• Bostadsrätt: Överlåtelsehandlingar ska skickas till bostadsrättsföreningen för godkännande.
• Villa/fastighet: Överlåtelsehandlingar skickas till Lantmäteriet för lagfart.
• Boka ett tillfälle med köparen för tillträde och nyckeloverlämning.
• Gå igenom bostaden tillsammans och dokumentera skicket vid överlämning.

Efter försäljningen behöver du deklarera kapitalvinst eller kapitalförlust:

• Kapitalvinst är försäljningspris minus inköpspris och avdragsgilla kostnader (ex: försäljningskostnader, förbättringar).
• Deklarera vinsten i din inkomstdeklaration året efter försäljningen. Skatten är 22% på vinsten.
• Du kan skjuta upp skatten genom uppskovsavdrag om du köper en ny bostad (vissa villkor gäller).
• Spara kvitton och dokument som visar kostnader för förbättringar och försäljning.