Ge bort en bostad

Gåvoskatten i Sverige avskaffades 2005. Du betalar alltså ingen särskild skatt bara för att du ger bort bostaden.

Det gäller både hus och bostadsrätt, och både när mottagaren är ett barn och när det är någon annan.

Att gåvoskatten är borta betyder inte att gåvan är fri från andra avgifter eller från skatt den dag bostaden säljs.

Skriv alltid ett gåvobrev. Det är handlingen som visar vem som ger, vem som tar emot, vilken bostad det gäller och vilket datum gåvan sker.

Ta med eventuella villkor i samma brev, till exempel att bostaden ska vara enskild egendom eller att du vill bo kvar. Båda parter skriver under.

Ett gåvobrev hus behöver beskriva fastigheten så att den går att identifiera, oftast med fastighetsbeteckning och adress. För en bostadsrätt anges förening, lägenhetsnummer och adress.

Brevet behövs för lagfarten eller för att styrelsen ska kunna pröva medlemskapet. Utan det blir nästa steg onödigt krångligt.

När ett hus eller en annan fastighet byter ägare ska den nya ägaren söka lagfart hos Lantmäteriet. Gåvobrevet är den handling som skickas med.

Vid en ren gåva betalas ingen stämpelskatt. Du betalar bara den fasta expeditionsavgiften.

En ren gåva betyder att mottagaren inte betalar något och inte tar över givarens lån. Så snart pengar eller lån ingår förändras bilden.

Tänk på. Tar mottagaren över lån eller betalar en del av bostaden blir det en blandad gåva. Då kan stämpelskatt tas ut på den del som inte är gåva, och en försäljning kan utlösa vinstskatt hos givaren.

En bostadsrätt är en andel i föreningen och rätten att bo i lägenheten. Den kan ges bort, men föreningens styrelse måste godkänna mottagaren som medlem.

Det gäller även när du ger bort bostadsrätten till ett barn. Styrelsen prövar medlemskapet enligt stadgarna och får neka om det finns saklig grund.

Innan ni skriver under är det klokt att läsa stadgarna och fråga föreningen vad de vill se, till exempel gåvobrev och uppgifter om mottagaren.

Blir medlemskapet inte godkänt kan gåvan inte genomföras som ni tänkt. Räkna med den tiden innan ni lovar bort lägenheten.

Tänk på. Styrelsens ja är ett villkor, inte en formalitet. Fråga föreningen tidigt.

Själva gåvan utlöser ingen vinstskatt. Skatten kommer först när mottagaren säljer bostaden.

Mottagaren tar över givarens anskaffningsvärde, alltså det du en gång betalade plus sådant som får läggas till kapitalvinstberäkningen. Eventuellt uppskov följer också med.

Det innebär att en stor värdestegring kan bli mottagarens skatt den dag hen säljer, även om hen fick bostaden gratis.

Spara därför köpehandlingar, uppgifter om förbättringsutgifter och beslut om uppskov, och lämna över dem tillsammans med gåvan.

Ett bolån sitter på en person, inte på själva huset. Vill ni att mottagaren tar över lånet måste banken godkänna det.

Banken gör en vanlig kreditprövning. Den tittar på inkomst, andra skulder och bostadens värde, även när det är ett barn som tar emot.

Säger banken nej kan ni inte flytta lånet. Då får ni lösa det, låta det ligga kvar hos givaren eller avstå från gåvan i den formen.

Lämna inte över nycklarna innan banken har sagt ja. Ett muntligt löfte räcker inte.

Gåvobrevet kan styra vad som händer med bostaden efteråt. Tre villkor är vanliga, och de ska skrivas tydligt.

Enskild egendom betyder att bostaden inte ingår i en bodelning om mottagaren skiljer sig eller separerar från en sambo där lagen om sambors gemensamma hem gäller på det sätt ni avser. Villkoret skyddar gåvan mot mottagarens partner, inte mot mottagarens egna skulder i alla lägen.

Ett förbud mot att sälja eller pantsätta gör att mottagaren inte kan göra sig av med bostaden eller belåna den utan givarens ja, så länge villkoret gäller.

Förbehållen nyttjanderätt betyder att du som givare får bo kvar, på de villkor ni skriver. Var tydlig med hur länge, om du betalar något och vem som står för drift.

Tänk på. Villkor som är otydliga är svåra att använda den dag de behövs. Skriv vad som gäller, inte bara en rubrik.

En gåva till ett barn räknas som förskott på arv om inget annat står i gåvobrevet. Värdet dras då av när arvet senare fördelas.

Det påverkar syskon. Ett barn som redan fått bostaden kan få mindre, eller inget, den dag arvet skiftas, så att syskonen kommer lika.

Laglotten sätter en gräns. Bröstarvingar har rätt till en viss andel, och stora gåvor nära ett dödsfall kan i vissa fall gå tillbaka om laglotten är kränkt.

Skriv uttryckligen vad som gäller: att gåvan är förskott på arv, eller att den inte ska räknas av. Prata med barnen om ni kan. Oskrivna antaganden blir ofta konflikt.

Tänk på. Tystnad betyder förskott på arv när mottagaren är ditt barn. Vill ni något annat måste det stå i brevet.

Makar kan ge varandra bostad, men gåvan blir inte gällande mot givarens borgenärer förrän gåvobrevet är registrerat hos Skatteverket.

Registreringen är alltså inte en formalitet ni kan hoppa över. Utan den kan en borgenär i vissa fall bortse från gåvan.

Skatteverket tar emot gåvobrevet för registrering. Båda ska ha skrivit under, och bostaden ska gå att identifiera.

En gåva mellan makar kan också påverka en framtida bodelning. Enskild egendom måste i så fall stå i brevet.

Tänk på. Gåvobrevet mellan makar ska registreras hos Skatteverket för att gälla mot givarens borgenärer.

Ett barn under 18 år kan ta emot en gåva, men får inte själv råda över allt. En vårdnadshavare företräder barnet.

Gäller gåvan villkor, eller följer det med ett lån, kan överförmyndaren behöva godkänna åtgärden. Det gäller särskilt om barnet ska ta över skuld eller om bostaden ska pantsättas.

Hör av er till överförmyndaren i kommunen innan ni skriver under, så ni vet vilka samtycken som krävs.

Räkna med att det tar tid. Ett nej betyder att upplägget måste göras om.

När ägaren byts måste försäkringen följa med. Byt försäkringstagare, eller teckna en ny villa- eller bostadsrättsförsäkring i mottagarens namn, från den dag gåvan gäller.

Ett glapp utan försäkring är ett onödigt risktagande. Kontakta bolaget innan tillträdet, inte veckan efter.

Ingen mäklare behövs vid en gåva. Ni kan genomföra den själva med gåvobrev, bank, förening eller Lantmäteriet.

Vill ni ha hjälp med formuleringar eller med en blandad gåva är det en jurist ni ska prata med, inte en mäklare som ska sälja bostaden.